עסקאות נדל"ן רבות מתבצעות בכל הארץ ובחלקן יש צורך בהוספת דו"חות המעריכים את שווי  הנכס. שמאי מקרקעין מומחה הינו בעל המקצוע המספק אותם. שירותיו נדרשים במקרים רבים נוספים. כאשר רשויות מוניציפאליות מכינות תכנית בינוי עיר, ומבקשות לערוך מחדש את נושא המיסוי, להוסיף היטלי השבחה אשר נקבעים, בין היתר, על פי ערך הנכס טרם הפיתוח וערכו לאחר מכן. כאשר חברות מסחריות מבקשות הערכת שווי לצרכיהם השונים ובמסגרתן הם מבקשות הערכת נכסיהם וכדומה.

הדוגמא הבולטת ביותר לשירותי שמאי מקרקעין מומחה היא רכישת בתים ודירות למגורים. ברוב המקרים, נוטל הרוכש משכנתא ו/או הלוואה משלימה. הבנק או המוסד הפיננסי המלווה מבקש לקבל הערכה לשווי הנכס ועל פיה הוא קובע את הסכום המקסימאלי להלוואה. הוא מתחשב גם בשיקולים אחרים אבל הדו"ח הינו הכרחי. לרוב, שולח המוסד רשימת שמאים ממנה ניתן לבחור, אבל כל אחד יכול להביא מומחה מטעמו בתנאי שיש לו רישיון עסק בתחום.

קיימות מספר שיטות שמאות ונבחרות אלו המתאימות בהתאם לסיטואציה. המקובלת ביותר היא גישת ההשוואה המבוססת על השוואת עסקאות בסביבה דומה. ניתוח עסקאות אלו תוך כדי השוואה לנכס הנישום תיתן את התוצאה. שיטה אחרת היא הגישה הכלכלית או גישת היוון ההכנסות. עורכים אותה בעיקר כאשר מכינים דו"חות לנכסים מניבים, דוגמת משרדים, ונכסים מסחריים. כאן מתבססים על הרווח התפעולי של הנכס ביחס לאחרים הקיימים בשוק. הגישה השלישית היא גישת העלות המתבססת על סכימה של כל מרכיבי השווי של הנכס כאשר כאן לוקחים בחשבון את ערך הקרקע, שווי מופחת של המבנה, הפחת עבורו ועוד.

שמאי מקרקעין מומחה נדרש לא אחת לתת הערכות שווי נגדיות להערכות שמאים ממשלתיים, של מנהל מקרקעי ישראל, של רשויות מקומיות ועוד. במקרים בהם מתעורר ויכוח על גובה המס המוטל, אזי עימותים באלו יכולים להגיע למוסדות בוררות או לבתי משפט. שמאי יגיע בעת הצורך לדיונים כדי להתווכח, לטעון ולהגן על הדו"ח שהנפיק. במקרים רבים, הוא יכול לחסוך כסף רב ללקוח. מומלץ להיעזר בשמאי בעל מוניטין אשר הינו בעל ידע וניסיון מצטבר.

צילום: pixabay